Нельзя не обратить внимания и на противоречивость Пояснительной записки к законопроекту.

1

С одной стороны, утверждается, что он «направлен на установление основ правового регулирования риэлторской деятельности в РФ». С другой стороны, отмечается, что «На основе общих норм гражданского права сформировалась достаточно устойчивая система оказания услуг при подготовке и проведении сделок с недвижимостью». То есть «основы» уже есть, и эти основы – общие нормы гражданского права. А основанная на них система оказания услуг признается достаточно устойчивой. Чем же плоха эта достаточно устойчивая система, основанная на общих нормах гражданского права?

По мнению авторов пояснительной записки, факты незаконных операций с имуществом граждан и юридических лиц, повышают социальную напряженность в обществе. Эти факты незаконных операций почему-то связываются с деятельностью «недобросовестных участников рынка», а не с деятельностью преступников, которая действительно и закономерно повышает «социальную напряженность», особенно если остается безнаказанной. Именно в этом и кроется проблема: «…в ходе установления правоохранительными органами преступлений в сфере недвижимости, зачастую отсутствует возможность восстановления имущественных прав обманутых граждан и юридических лиц, в связи с невозможностью взыскания в гражданском процессе убытков с виновных лиц».

Вот где зарыта собака, оказывается. Получается, что преступление установлено, а восстановить имущественные права (вернуть объект недвижимости, наверное) не получается из-за невозможности взыскать убытки с виновных лиц в гражданском процессе. То есть преступление раскрыто, преступник осужден. Но в (отдельном) гражданском процессе невозможно взыскать с него убытки и почему-то невозможно вернуть объект обманутому гражданину или юридическому лицу. Как это, интересно? Может ли такое быть? Что-то тут не так написано, что-то разнородное смешано в одну кучу, похоже.

Что же предлагается как средство для лечения повышенной социальной напряженности у обманутых участников сделок, которым (почему-то) не помог ни уголовный, ни гражданский процесс? Предлагается «наличие специальных средств защиты граждан и юридических лиц, а именно: обязательное страхование риэлторской деятельности и наличие компенсационного фонда». Но ведь ясно, что субъекты риэлторской деятельности в спорной ситуации вернут клиенту только сумму полученной комиссии, но никак не сумму стоимости всего объекта (что мы и увидим в самом законопроекте)*. И сделают (и делают) это по результатам специального разбирательства – как в случае, когда их профессиональная ответственность никем не застрахована (и специального фонда нет), так и в случае, когда застрахована (и/или фонд есть). Только процедура в последнем случае может оказаться сложнее и дольше, что может дополнительно социально напрячь клиента. В страховых компаниях ведь не дураки работают. Да и недобросовестные участники страхового рынка нам иногда могут тоже встретиться, к сожалению.

*Возврат денег и объектов по недействительным сделкам с недавних пор стал задачей регистрирующего органа. Пока только до 1 млн.руб. Но есть надежда...

2

Авторы допускают 2 (с половиной?) формы риэлторской деятельности: «деятельность риэлтора как физического лица и/или индивидуального предпринимателя, либо в форме юридического лица, с которым риэлтор заключил трудовой договор». Здесь есть о чем задуматься и есть что не понять ни с первого, ни со второго раза, ни вообще.

«Физическое лицо и/или ИП» – наверное, следует это понимать так, что есть лица, одновременно являющиеся и физическими и ИП, а есть ИП, не являющиеся при этом физическими лицами. Иначе хватило бы только «или». Впрочем, в самом законопроекте никаких физических лиц уже не будет, поэтому специфическую (интересную, большую и отдельную) тему «пограничного состояния» ИП, балансирующего в различных нормативных документах между физическим и юридическим лицом, здесь развивать дальше будет не совсем уместно.

Интересно ограничение, накладываемое авторами законопроекта на характер отношений лица, осуществляющего риэлторскую деятельность, с юридическими лицом или ИП – это должен быть трудовой договор и ни что иное. То есть запрещаются другие, нетрудовые формы отношений с работодателем, например, - договор подряда или договор предоставления персонала в аренду.

Вспоминается в связи с этим часть 1 статей 34 и 37 Конституции РФ: «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности… Труд свободен. Каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию.»

Ситуация, когда в роли «наемного персонала» выступает ИП, который для того и стал ИП, чтобы оказывать услуги (физическим, а также юридическим лицам и другим ИП) по нетрудовым договорам в более подходящем ему, им и государству правовом и налоговом режиме, почему-то вышла за пределы воображения авторов и не рассматривается ими как возможная и правомерная. Хотя в реальной жизни она успешно и эффективно присутствует в ряде агентств недвижимости.

Риэлторская деятельность по совместительству тоже почему-то объявляется вне закона – видимо, риэлторам социальная напряженность неведома, многие из них легко откажутся от основного места работы и понесут свои трудовые книжки в агентства, где их давно ждет оклад и прочные трудовые отношения за счет добрых спонсоров и безусловно успешных предпринимателей:-)

3

Про банки и страховые. «Законопроектом предлагается размещать средства компенсационного фонда в банках, перечень которых утверждается органом, уполномоченным правительством Российской Федерации. Так же уполномоченный орган определяет список аккредитованных страховых компаний, обладающих правом страховать деятельность членов саморегулируемой организации.»

То есть лицензия на банковскую или страховую деятельность – еще не повод обслуживать СРО и его участников. Уполномоченный орган выберет самые достойные банки и достойные страховые компании. А остальным, недостойным, не даст доступа к деньгам и доходам. Трудно не заметить коррупционную составляющую такого подхода.

Кроме того, 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», ст.13.5 и 13.8, в общем случае указывает на управляющие компании, выбираемые на конкурсной основе, для размещения компенсационных фондов СРО.

Предыдущий комментарий

Следующий комментарий

Все новости →